# Pourquoi souscrire une assurance dommages-ouvrage est essentiel
Construire ou rénover un bien immobilier représente un investissement majeur dans une vie. Pourtant, malgré le professionnalisme des artisans et la vigilance pendant les travaux, des malfaçons peuvent surgir des années après la réception du chantier. L’assurance dommages-ouvrage constitue votre bouclier financier face à ces désagréments potentiels. Ce mécanisme d’assurance, institué par la loi Spinetta en 1978, garantit une indemnisation rapide sans que vous ayez à entreprendre de longues procédures judiciaires contre les constructeurs défaillants. Dans un secteur où les sinistres représentent plus d’un milliard d’euros annuellement pour les assureurs, cette protection s’avère indispensable pour sécuriser votre patrimoine immobilier. Que vous soyez un particulier faisant construire votre résidence principale, un promoteur immobilier ou un syndic de copropriété, comprendre les enjeux de cette garantie vous permettra de protéger efficacement votre projet de construction.
Le cadre juridique de l’assurance dommages-ouvrage selon la loi spinetta
L’obligation légale pour les maîtres d’ouvrage depuis 1978
La loi n°78-12 du 4 janvier 1978, communément appelée loi Spinetta, a profondément transformé le paysage assurantiel de la construction en France. L’article L.242-1 du Code des assurances stipule clairement que toute personne physique ou morale faisant réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Cette obligation concerne aussi bien les particuliers construisant leur maison individuelle que les promoteurs immobiliers, les syndics de copropriété ou les entreprises réalisant des travaux d’envergure. Vous devez donc considérer cette assurance non comme une option facultative, mais comme une exigence légale incontournable pour tout projet de construction, d’extension ou de rénovation touchant au gros œuvre.
Le législateur a instauré ce dispositif pour protéger les maîtres d’ouvrage des conséquences financières désastreuses que peuvent engendrer les désordres de construction. L’obligation de souscription s’applique spécifiquement aux travaux affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination. Concrètement, si vous envisagez une surélévation, un aménagement de combles, la création d’une extension ou des travaux de rénovation structurelle, vous entrez dans le champ d’application de cette obligation. La souscription doit intervenir impérativement avant le début des travaux, faute de quoi vous vous exposez à des sanctions et surtout à une absence totale de protection en cas de sinistre ultérieur.
Les garanties décennales et biennales couvertes par la DO
L’assurance dommages-ouvrage intervient en complément de la garantie décennale qui pèse sur les constructeurs. Cette dernière, ancrée dans l’article 1792 du Code civil, engage la responsabilité des professionnels pendant dix ans à compter de la réception des travaux pour tous les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant inhabitable. La garantie dommages-ouvrage couvre précisément ces mêmes désordres, mais avec une approche radicalement différente : elle vous indemnise sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités. Cette couverture s’étend aux fissures importantes dans les murs porteurs, aux effondrements de toiture
ou aux affaissements de plancher mettant en péril la stabilité de l’ensemble de la structure. Elle peut également intervenir lorsque des défauts impactent des éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage, comme des canalisations encastrées, un plancher chauffant ou une étanchéité de toiture-terrasse intégrée à la structure. En pratique, l’assurance dommages-ouvrage fait le lien entre votre statut de maître d’ouvrage et les obligations décennales des professionnels, en vous évitant d’avancer les fonds ou de supporter seul les conséquences d’un sinistre de grande ampleur.
On parle parfois, à tort, d’une « garantie biennale » incluse dans l’assurance dommages-ouvrage. Juridiquement, la garantie de bon fonctionnement sur deux ans reste à la charge des constructeurs et de leurs assureurs, pour les éléments d’équipement dissociables (volets, radiateurs, portes intérieures, etc.). Toutefois, certains contrats de dommages-ouvrage, plus complets, prévoient des extensions de garantie venant couvrir une partie de ces équipements. Il est donc essentiel, au moment de la souscription, de lire attentivement les conditions générales et particulières pour savoir jusqu’où va réellement votre protection.
Les sanctions en cas de non-souscription d’une assurance dommages-ouvrage
Ne pas souscrire d’assurance dommages-ouvrage, alors qu’elle est légalement obligatoire, n’est pas anodin. Le Code des assurances prévoit, pour les maîtres d’ouvrage professionnels (promoteurs, constructeurs, sociétés civiles immobilières, syndics agissant pour une copropriété, etc.), des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à 75 000 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement. Même si ces peines sont relativement rares en pratique, elles rappellent la volonté du législateur de rendre cette assurance incontournable pour sécuriser le secteur de la construction.
Les particuliers qui construisent une maison pour l’occuper eux-mêmes, ou pour un membre proche de leur famille, ne sont pas exposés à ces sanctions pénales. Mais cela ne signifie pas que l’absence de dommages-ouvrage serait sans conséquence. En cas de sinistre grave, vous devrez alors engager vous-même les procédures contre les entreprises, financer des expertises, supporter des délais de plusieurs années avant une éventuelle indemnisation, avec le risque que certains intervenants aient disparu ou soient insolvables. C’est un peu comme partir en mer sans gilet de sauvetage : rien n’est obligatoire, mais vous prenez un risque considérable.
Autre point souvent méconnu : en l’absence d’assurance dommages-ouvrage, les banques sont de plus en plus réticentes à accorder un prêt pour un projet de construction ou de rénovation lourde. Plusieurs décisions de justice ont déjà reconnu la responsabilité d’établissements prêteurs qui n’avaient pas vérifié l’existence de cette assurance. Certaines banques exigent désormais la présentation d’une attestation de dommages-ouvrage avant le déblocage intégral des fonds, ce qui peut retarder, voire bloquer, votre projet.
La distinction entre assurance dommages-ouvrage et responsabilité civile décennale
Il est fréquent de confondre l’assurance dommages-ouvrage avec l’assurance de responsabilité civile décennale des constructeurs. Pourtant, ces deux garanties n’ont ni le même objet, ni les mêmes bénéficiaires. L’assurance décennale est souscrite par chaque professionnel du bâtiment (entrepreneur, architecte, bureau d’études, maître d’œuvre, etc.) et vise à couvrir sa responsabilité envers le maître d’ouvrage ou les acquéreurs successifs, pendant 10 ans après la réception des travaux. Elle intervient lorsque la responsabilité de l’entreprise est retenue, souvent à l’issue d’une expertise et, en cas de désaccord, d’une procédure judiciaire.
À l’inverse, l’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage et a pour but de financer rapidement les réparations, sans attendre la détermination des responsabilités. Une fois qu’elle vous a indemnisé, votre compagnie se retourne ensuite contre les assureurs décennaux des constructeurs responsables pour récupérer les sommes versées. Vous n’avez donc pas à multiplier les démarches auprès de chaque entreprise ni à vous soucier de savoir laquelle est réellement à l’origine du désordre. En quelque sorte, la dommages-ouvrage est votre « assurance tous risques » structurelle, tandis que la décennale est l’« assurance responsabilité » des intervenants.
Autre différence majeure : la dommages-ouvrage est attachée au bâtiment et profite automatiquement aux propriétaires successifs pendant la durée de la garantie décennale. Lors d’une revente, l’acquéreur reprend le bénéfice de cette assurance jusqu’au terme des 10 ans suivant la réception des travaux. L’assurance décennale, elle, reste attachée au professionnel et à l’acte de construire, et non au bien. D’où l’importance, en tant que maître d’ouvrage, de demander systématiquement les attestations décennales de tous les intervenants, en plus de votre propre contrat de dommages-ouvrage.
La protection financière contre les désordres de construction et malfaçons
Le préfinancement des réparations avant recours contre les constructeurs
L’un des principaux atouts de l’assurance dommages-ouvrage réside dans son mécanisme de préfinancement. Concrètement, dès lors qu’un sinistre est reconnu comme relevant de la garantie décennale, l’assureur DO prend en charge le coût des travaux de réparation sans attendre l’issue des recours contre les entreprises responsables. Vous évitez ainsi de puiser dans votre épargne ou de contracter un nouveau crédit pour remettre votre maison en état, alors même que vous remboursez déjà un prêt immobilier.
Imaginez, par exemple, des fissures structurelles apparaissant deux ans après la livraison de votre maison, nécessitant des reprises de fondations. Sans dommages-ouvrage, vous devrez payer vous-même les études de sol complémentaires, l’intervention d’un expert judiciaire, puis avancer une partie des travaux en attendant la décision du tribunal. Avec la DO, la logique est complètement inversée : l’assureur vous indemnise d’abord, puis se retourne ensuite, sur son temps, contre les assureurs décennaux des entreprises concernées. Pour vous, la priorité reste la remise en sécurité et en état de votre bien, pas la bataille juridique.
Ce préfinancement est d’autant plus précieux que les sinistres lourds de nature décennale se chiffrent rapidement en dizaines, voire en centaines de milliers d’euros. Selon les statistiques du secteur, le coût moyen d’un sinistre pris en charge en dommages-ouvrage dépasse largement 20 000 €, et certains dossiers complexes atteignent plusieurs centaines de milliers d’euros lorsqu’il faut consolider des fondations, reprendre une charpente ou traiter des infiltrations généralisées. En comparaison, la prime unique de la DO, généralement comprise entre 1 et 5 % du montant total des travaux, apparaît comme un investissement de prudence.
La couverture des vices cachés affectant la solidité de l’ouvrage
Les désordres couverts par la dommages-ouvrage ne sont pas toujours visibles immédiatement. De nombreux sinistres relèvent de ce que l’on appelle des vices cachés, c’est-à-dire des défauts qui n’étaient pas décelables lors de la réception des travaux ni dans l’année qui a suivi (période de garantie de parfait achèvement). C’est par exemple le cas de microfissures structurelles qui s’aggravent peu à peu, de tassements différentiels liés à une mauvaise étude de sol, ou encore d’infiltrations progressives dans une toiture-terrasse mal réalisée.
Sans assurance dommages-ouvrage, ces vices cachés sont particulièrement difficiles à gérer pour un particulier. Ils nécessitent le recours à des experts, des contre-expertises, des investigations techniques coûteuses, avec parfois plusieurs entreprises impliquées. La DO vient précisément répondre à cette problématique : dès lors que le sinistre compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, vous pouvez la déclencher pendant toute la durée de la garantie décennale. C’est ensuite à l’assureur et à ses experts de déterminer l’origine exacte du problème et de se retourner contre les responsables.
On pourrait comparer la dommages-ouvrage à un « parapluie » déployé au-dessus de votre maison pendant dix ans. Même si vous ne voyez rien lors de la réception, même si tout semble parfait au bout de quelques mois, certains défauts n’apparaissent qu’avec le temps, sous l’effet des intempéries, des mouvements de terrain ou de l’usure prématurée de certains matériaux. Savoir que vous bénéficiez d’un recours rapide et structuré contre ces vices cachés apporte une tranquillité d’esprit difficile à quantifier, mais essentielle lorsqu’il s’agit de votre résidence principale ou d’un investissement locatif important.
L’indemnisation rapide sans recherche de responsabilité
Le fonctionnement de l’assurance dommages-ouvrage repose sur un principe clé : l’absence de recherche préalable de responsabilité. Autrement dit, l’assureur n’attend pas que la justice désigne un coupable pour vous indemniser. Une fois que l’expertise a établi que les désordres sont bien de nature décennale, l’assureur dispose d’un délai légal pour vous faire une proposition d’indemnisation, indépendamment des litiges éventuels entre les différents intervenants du chantier.
Ce mode de fonctionnement tranche radicalement avec une procédure classique, où vous devriez d’abord assigner les entreprises, obtenir la désignation d’un expert judiciaire, attendre son rapport, puis une décision du tribunal. Dans certains cas, ces procédures durent quatre, cinq ans, parfois plus, surtout si plusieurs appels sont interjetés. Pendant ce temps, vous vivez dans un logement dégradé, voire dangereux, ou vous devez financer un relogement temporaire. Avec la DO, les délais sont encadrés : l’assureur doit se positionner sur la garantie en 60 jours à compter de la réception de votre déclaration complète, puis formuler une offre d’indemnisation dans un délai global de 90 jours.
Cette rapidité relative ne signifie pas que tout sera réglé en quelques semaines pour les sinistres les plus complexes, mais elle impose un cadre strict à l’assureur. Et si celui-ci ne respecte pas les délais légaux, la réglementation prévoit des sanctions financières (intérêts au double du taux légal) et la possibilité, pour vous, d’engager les travaux de réparation tout en maintenant votre droit à indemnisation. Vous conservez ainsi la main sur la remise en état de votre bien, sans rester prisonnier de lenteurs administratives ou contentieuses.
La prise en charge des dommages compromettant la destination du bâtiment
La garantie dommages-ouvrage ne se limite pas aux effondrements spectaculaires ou aux fissures béantes. Elle couvre également les désordres qui rendent le bâtiment impropre à sa destination, c’est-à-dire qui empêchent une occupation normale des lieux ou mettent en péril la sécurité ou la santé des occupants. Il peut s’agir, par exemple, d’importantes infiltrations rendant un logement humide et insalubre, d’un défaut généralisé d’isolation entraînant des dépenses énergétiques démesurées, ou encore d’un système de chauffage central défaillant rendant la maison inhabitable en hiver.
Concrètement, si des malfaçons affectent la toiture au point de provoquer des infiltrations répétées, la DO pourra intervenir pour financer les travaux de reprise de l’étanchéité, même si la structure ne menace pas immédiatement de s’effondrer. De même, des désordres touchant des éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage (comme une pompe à chaleur encastrée dans l’architecture globale du bâtiment, ou un réseau de canalisations encastrées qui fuit) relèvent de la garantie dommages-ouvrage dès lors qu’ils compromettent l’usage normal du bien.
Il est important, toutefois, de bien distinguer ces désordres substantiels de simples défauts esthétiques ou de confort mineurs. Une nuance de teinte sur une façade, un carrelage légèrement désaligné ou un grincement de parquet ne suffiront pas à mobiliser la DO. La frontière se situe là où le dommage impacte directement la sécurité, la salubrité ou la possibilité d’utiliser le bien conformément à sa destination (habiter, louer, travailler, etc.). En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un professionnel (expert en construction, avocat spécialisé) pour apprécier si les désordres que vous constatez entrent ou non dans le champ de la garantie décennale.
Le processus de mise en œuvre de la garantie dommages-ouvrage
La déclaration de sinistre et le délai de 90 jours pour l’expertise
Lorsque vous constatez un sinistre potentiel relevant de l’assurance dommages-ouvrage, la première étape consiste à effectuer une déclaration de sinistre auprès de votre assureur. Ce courrier, envoyé en recommandé avec accusé de réception, doit comporter un certain nombre d’informations essentielles : vos coordonnées, le numéro de contrat, l’adresse du bien, la date de réception des travaux, la date d’apparition des désordres, une description précise des dommages et, le cas échéant, les mesures d’urgence que vous avez prises pour préserver la sécurité des occupants.
La plupart des contrats prévoient un délai minimum de cinq jours ouvrés pour effectuer cette déclaration à compter de la découverte du sinistre. Votre assureur dispose ensuite de 10 jours pour vous indiquer si votre déclaration est complète ou s’il a besoin d’éléments complémentaires. Une fois le dossier jugé complet, s’ouvre la phase d’instruction, durant laquelle l’assureur doit, dans un délai maximum de 60 jours, se prononcer sur le principe de la garantie, le plus souvent après avoir mandaté un expert. C’est dans ce cadre global, de 90 jours, que l’expertise et la proposition d’indemnisation doivent intervenir.
Vous vous demandez peut-être ce qui se passe si l’assureur ne respecte pas ces délais ? La réglementation est claire : passé le délai de 60 jours sans réponse motivée, l’assureur est réputé accepter la prise en charge des désordres déclarés. Vous pouvez alors engager les travaux nécessaires, après l’en avoir informé, et il devra vous indemniser sur la base du coût réel, majoré d’intérêts. Cette mécanique incite fortement les compagnies à traiter les dossiers de dommages-ouvrage dans des délais raisonnables, tout en vous donnant un levier pour ne pas rester bloqué indéfiniment.
L’intervention de l’expert dommages-ouvrage mandaté par l’assureur
Dans la majorité des cas, surtout lorsque le montant estimé des réparations dépasse 1 800 €, votre assureur va mandater un expert dommages-ouvrage. Son rôle est déterminant : il visite les lieux, constate les désordres, analyse leur origine probable et évalue le coût des travaux nécessaires pour remettre l’ouvrage en état. Il convoque généralement l’ensemble des parties concernées (maître d’ouvrage, entreprises intervenantes, architecte, etc.) afin de garantir le contradictoire et de limiter les contestations ultérieures.
L’expert rédige d’abord un rapport préliminaire, qui permet à l’assureur de statuer sur le principe de la garantie. Si celle-ci est acceptée, il poursuit ses investigations et établit un rapport définitif précisant la nature exacte des travaux à réaliser, les techniques préconisées et une estimation détaillée des coûts. Vous recevez ces rapports, ce qui vous permet de comprendre les enjeux techniques du sinistre et de vérifier que l’étendue des réparations proposées correspond bien à la réalité des désordres que vous subissez au quotidien.
Il faut garder à l’esprit que l’expert dommages-ouvrage intervient pour le compte de l’assureur, même s’il a un devoir d’impartialité technique. En cas de désaccord important sur ses conclusions, la seule véritable voie de contestation reste la saisine du tribunal compétent, qui pourra ordonner une expertise judiciaire indépendante. Néanmoins, dans la pratique, la grande majorité des dossiers trouvent une issue amiable sur la base de ces rapports, surtout lorsque vous vous entourez vous-même de conseils (architecte indépendant, expert amiable, avocat) pour discuter, le cas échéant, certaines évaluations.
Le versement des indemnités et le début des travaux de réparation
Une fois le rapport d’expertise définitif établi et la prise en charge confirmée, l’assureur doit vous présenter une offre d’indemnisation dans un délai global de 90 jours à compter de la réception de votre déclaration complète de sinistre. Cette offre, qui peut couvrir tout ou partie des travaux nécessaires, doit être suffisamment détaillée pour que vous puissiez l’évaluer en connaissance de cause. Si vous l’acceptez, l’assureur dispose ensuite de 15 jours pour vous verser l’indemnité, généralement sous forme de virement bancaire.
À partir de là, vous pouvez lancer les travaux de réparation, en choisissant les entreprises qui interviendront, sauf stipulation particulière de votre contrat. L’assureur pourra vous demander des justificatifs (devis, factures, procès-verbaux de réception) pour vérifier la bonne utilisation des fonds, car l’indemnité doit être affectée à la remise en état effective de l’ouvrage. Si, au contraire, vous jugez l’offre trop faible ou inadaptée aux réparations nécessaires, vous avez la possibilité de la refuser, tout en demandant le versement d’une avance représentant au moins les trois quarts de la somme proposée, afin de ne pas bloquer complètement le chantier.
Dans les dossiers particulièrement complexes (sinistres majeurs, contexte géologique sensible, intervention de nombreux acteurs), la loi prévoit la possibilité pour l’assureur de demander un délai supplémentaire, pouvant porter le délai total à 135 jours avant l’offre définitive. Ce sursis doit toutefois être motivé et accepté par l’assuré. Là encore, l’objectif reste de concilier la rigueur technique indispensable à une réparation pérenne avec la nécessité de ne pas laisser le maître d’ouvrage dans une situation d’incertitude prolongée.
Les exclusions de garantie et limitations contractuelles en assurance DO
Comme toute assurance, la dommages-ouvrage comporte des exclusions de garantie qu’il est essentiel de connaître avant de souscrire. La loi et les clauses-types prévoient notamment que la DO ne couvre pas les dommages résultant d’un fait intentionnel ou frauduleux de l’assuré, ni ceux liés à l’usure normale, à un défaut d’entretien manifeste ou à un usage anormal du bâtiment. Si, par exemple, vous transformez un garage en atelier industriel sans respecter les normes de sécurité, les désordres en résultant ne relèveront pas de la dommages-ouvrage.
La garantie n’a pas non plus vocation à remplacer une assurance multirisque habitation. Les sinistres liés à un incendie, à un dégât des eaux accidentel, à un cambriolage ou à une catastrophe naturelle relèvent de votre contrat d’habitation, pas de la DO. De même, les désordres purement esthétiques (microfissures sans gravité, légères différences de teinte, défauts d’alignement sans conséquence structurelle) sont exclus, sauf s’ils sont le symptôme visible d’un problème plus profond qui, lui, présente un caractère décennal.
Selon les contrats, d’autres limitations peuvent exister : plafonds de garantie, franchises spécifiques, exclusions pour certains types d’ouvrages (piscines, vérandas légères, aménagements extérieurs). Il est donc crucial de comparer les offres non seulement sur le prix, mais aussi sur l’étendue réelle des garanties. N’hésitez pas à poser des questions précises à votre assureur ou à votre courtier : les travaux de terrassement sont-ils bien couverts ? Les ouvrages de soutènement extérieurs sont-ils inclus ? Qu’en est-il des installations techniques particulières (pompes à chaleur, panneaux solaires intégrés, ventilation double flux) ?
Enfin, gardez à l’esprit que l’assurance dommages-ouvrage ne couvre que les désordres survenant après la réception des travaux, pendant la période décennale. Les dommages intervenant pendant le chantier relèvent soit de la responsabilité professionnelle des entreprises, soit d’une assurance « tous risques chantier » éventuellement souscrite par le maître d’ouvrage ou le constructeur. Là encore, bien cadrer contractuellement la répartition des assurances entre les différents acteurs du projet est un point clé pour limiter les zones grises en cas de sinistre.
Le calcul de la prime d’assurance dommages-ouvrage selon la nature du projet
La prime d’assurance dommages-ouvrage est généralement payée en une seule fois au moment de la souscription et reste acquise à l’assureur, que vous déclariez ou non un sinistre par la suite. Son montant varie en fonction de plusieurs critères, au premier rang desquels figure le coût total des travaux. En pratique, la prime se situe le plus souvent entre 1 % et 5 % du budget global du chantier. Ainsi, pour une maison individuelle dont le coût de construction s’élève à 250 000 €, la DO peut représenter entre 2 500 et 10 000 € selon les assureurs et le niveau de risque perçu.
La nature même du projet joue également un rôle important. Une construction neuve réalisée par un constructeur de maison individuelle bien établi, avec des procédés standardisés et une sinistralité maîtrisée, sera considérée comme moins risquée qu’une rénovation lourde d’un bâtiment ancien en pierre ou à structure mixte. De même, la présence d’une étude de sol sérieuse, la qualification des entreprises (labels, certifications, assurance décennale à jour), l’intervention d’un architecte ou d’un bureau de contrôle peuvent contribuer à rassurer l’assureur et à modérer la prime.
D’autres paramètres entrent en ligne de compte, comme la localisation géographique (risques sismiques, argiles gonflantes, inondations), la complexité architecturale (toitures-terrasses, grandes portées, sous-sols profonds) ou encore les techniques constructives employées (ossature bois, construction modulaire, béton banché, etc.). Plus un projet sort des standards, plus l’assureur considère qu’il existe un potentiel de sinistre difficile à évaluer, ce qui peut se traduire par une prime plus élevée, voire par des refus de garantie. Dans ce cas, il est souvent pertinent de passer par un courtier spécialisé en assurance construction pour identifier les compagnies les plus adaptées à votre profil.
Face à ces variations, il est recommandé de demander plusieurs devis d’assurance dommages-ouvrage avant de faire votre choix, idéalement dès la phase de conception du projet. Comparez non seulement le montant de la prime, mais aussi le niveau de garanties, les exclusions, les plafonds, ainsi que l’accompagnement en cas de sinistre (service d’expertise, délais moyens de traitement, existence d’un service juridique). L’assurance la moins chère n’est pas toujours la plus pertinente si elle laisse de nombreuses zones à votre charge en cas de désordre majeur.
Les conséquences de l’absence d’assurance dommages-ouvrage lors de la revente
L’un des effets les plus concrets de l’absence d’assurance dommages-ouvrage se manifeste au moment de la revente du bien, dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire a l’obligation de vérifier l’existence d’une DO et d’en informer l’acquéreur. Si aucune assurance n’a été souscrite, cette mention apparaît noir sur blanc, ce qui peut susciter la méfiance des acheteurs potentiels. Beaucoup y voient un signal de risque : en cas de sinistre lourd, ils ne bénéficieront pas du préfinancement des réparations.
Concrètement, cette absence de garantie se traduit souvent par des négociations à la baisse sur le prix de vente, voire par des renoncements à l’achat lorsque les acquéreurs sont particulièrement prudents ou mal conseillés. Certains peuvent exiger une réduction de prix importante pour compenser le risque futur, ou demander la mise en place de garanties contractuelles spécifiques (clause de garantie de passif, séquestre d’une partie du prix, etc.). À l’inverse, la présentation d’une attestation d’assurance dommages-ouvrage en cours de validité rassure les acheteurs et les banques qui les financent, et constitue un véritable argument de valorisation du bien.
Sur le plan juridique, l’absence de DO n’empêche pas l’acquéreur d’exercer des recours contre le vendeur en cas de désordres de nature décennale. Le vendeur reste en effet tenu, à l’égard de l’acheteur, des garanties légales attachées à la construction, même s’il n’est pas lui-même constructeur professionnel. En pratique, cela signifie que si des défauts graves apparaissent après la vente, l’acheteur peut se retourner contre vous, parfois plusieurs années après la transaction, pour obtenir réparation. Vous vous retrouvez alors exposé à des demandes d’indemnisation importantes, sans bénéficier du relais que la dommages-ouvrage aurait normalement constitué.
Au final, renoncer à souscrire une assurance dommages-ouvrage peut sembler, sur le moment, une économie significative dans le budget global de votre projet. Mais à moyen et long terme, ce choix peut peser lourd : difficultés à revendre, baisse du prix de cession, exposition à des recours de l’acquéreur, prise en charge personnelle de travaux de réparation coûteux. En intégrant la prime de DO dès la phase de montage financier et en la considérant comme une composante normale du coût de construction, vous sécurisez non seulement votre patrimoine, mais aussi la transmissibilité de votre bien dans de bonnes conditions.